대항력 정리
#대항력 #우선변제권 #최우선변제권 #확정일자
| ▣ 목록 (LIST) ▣ |
1. 대항력이란? 주민등록 유지 + 건물 점유
2. 확정일자란?
3. 우선변제권이란?
4. 최우선 변제권이란?
◆ 임차주택이 경매로 넘어 간 경우
1. 대항력을 가진 경우?
2. 우선변제권을 가진 경우?
3. 최우선변제권을 가진 경우?
1. 대항력이란? 주민등록 유지 + 건물 점유
• 임차인이 임차 주택에 관해 "이해관계를 가진 자"에게 임대차의 내용 주장할 수 있음
• 대항력 있어야 임차인은 주택의 소유권이 변동되거나 새로운 임차인이 오게 되더라도 임대차 계약상의 권리 주장
• 인정받는 법: 임대인으로부터 임차주택 인도 + 주민등록
• 주민등록이란? 주민센터에 전입 신고를 의미, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생김
2. 확정일자란?
• 임대차 계약서를 공정증서로 작성하는 것
• 임대차 계약서에 법원, 등기소의 공무원, 주민센터의 공무원이 계약서를 확인한 날짜라는 의미
• 주민센터에서 전입신고 → 주민등록 → 임대차 계약서에 확정일자 도장 받으면 됨
3. 우선변제권이란?
• 임차 주택이 경매, 공매로 넘어간 경우: 후순위 권리자나 일반 채권자들보다 우선하여 본인의 보증금 변제받는 권리
• 인정받는 법: 대항력 + 임대차 계약서 상의 확정일자
• 보증금 완전 납부 여부는 고려할 사항이 아님
4. 최우선 변제권이란?
• 소액임차인에게 부여 되는 요건만 갖추면 선순위 권리보다 먼저 변제받을 수 있는 권리
• 서울의 경우 1억원 이하 보증금에 3400만 원까지 최우선 변제받을 수 있음
• 지역에 따라 보호해 주는 금액
(1) 서울특별시(5,000만원)
(2) "수도권 정비 계획법" 과밀억제권역(4,300만원)
(3) 광역시 "수도권 정비 계획법" 과밀억제권역(2,300만원)
(4)그 밖의 지역 (2,000만 원)
5. 권리를 유지하는 방법
• 해당 임차주택에서 주민등록 유지 (다른 곳으로 주민등록 옮기면 대항력, 우선변제권 소멸)
• 임차권 등기명령: 임차권 등기를 하고 다른 곳으로 이사를 가더라도 취득한 대항력과 우선변제권 유지
◆ 임차주택이 경매, 공매로 넘어 간 경우
1. 대항력을 가진 경우?
(1) 말소 기준 등기 이전에 대항력 요건 갖춘 경우
• 확정이라 받았고 배당 요구하면 법원에서 배당 받음
• 배당 요구하지 않거나 보증금 배당금액이 부족한 경우 낙찰자가 인수
(2) 말소 기준 등기 이후에 대항력 요건 갖춘 경우
• 보증금 다 날릴 수도 있음
• 낙찰자에게 대항력 주장 못함
• 임차인의 보증금 배당액이 없거나 부족하더라도 인수 안 됨
2. 우선변제권을 가진 경우?
• 경매절차에서 다른 일반 채권자들이나 등기부상 후순위권리자들보다 보증금을 우선하여 배당
• 유지 및 해야 할 일? 대항력 (인도+전입신고) + 확정일자 + 배당요구
• 대항력이 있는 임차인이 보증금 증액한 경우: 최초 보증금은 대항력 있어 배당받지만, 근저당 설정 이후 증액한 경우 보증금은 대항력이 없음
• 우선 변제권 발생 시점: 대항력 발생 시점과 확정 일자 중 "늦은 날"
3. 최우선변제권을 가진 경우?
• 대항력을 갖춘 경우 앞서 발생한 권리와 상관없이 최우선 변제를 받게 됨
• 보증금 1억 인 경우(서울)
(1) 5,000만 원 최우선 변제 (위의 금액 참조)
(2) 나머지 5,000만 원은 못 받더라도 낙찰자에게 인수되지 않음
이상으로
부동산 세입자가 알고 있어야 하는 대항력, 확정일자, 우선변제권, 최우선 변제권에 대해 알아보았습니다.
그리고 임차하고 주택이 경매로 넘어 갔을 때, 대항력, 우선변제권, 최우선 변제구너을 가진경우 어떻게 되는지 설명하였습니다.
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