상가 매매 계약하기
■ 목록
- 상가 건물 매매 계약서를 작성할 때 계약서에 포함되어야 하는 내용
- 소유자 확인
- 상가 주택의 상태 확인하기
- 계약서 작성할 때 고려사항
- 상가 매매할 때 부가가치세 부과 부분 확인
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1. 상가 건물 매매 계약서를 작성할 때 계약서에 포함되어야 하는 내용
- 기준: 등기부 등본과 건축물대장을 토대로 작성
- 물건 소재지
- 대지권의 종류
- 건물의 면적
- 대지권의 목적인 토지의 면적
- 계약내용
- 특약사항
- 서명 및 날인
- 사업 포괄양도 및 양수계약 등을 기재
- 특약사항
① 계약 시 등기부등본상 관리 관계를 잔금 지불 시까지 유지할지
② 공과금, 세금 정산
③ 계약불이행시 손해배상
④ 해제 시 위약금 및 원상복구 범위 설정
⑤ 권리관계 대한 말소 및 인수 여부
⑥ 중개수수료
2. 소유자 확인
- 상가 건물 등기부 등본상 현소유자
- 신탁회사 소유
- 상가가 현재 임대차 현황 확인 위해 임대차계약서 원본 확인
- 실제 임대인들과 계약 확인: 임대차 계약 승계 조건, 하자보수, 권리금 등 확인
3. 상가 주택의 상태 확인하기
- 상가 주택의 경우 건축물 대장에 상가 주택으로 확인이 어려움 → 실제 상가 확인 후 매매계약 체결
- 건축물 대장을 통해 건물에 불법건축물(불법 확장)등이 있는지 확인
① 이행강제금이 청구
② 주변도로가 일반도로인지 확인 - 건물의 주용도에 맞게 사용하고 있는지 확인
- 누수 결로가 있는지 확인 등
4. 계약서 작성할 때 고려사항
- 매매 대금 지급 방법
① 일반적: 계약금 > 중도금 > 잔금
② 추천: 계약금 > 잔금 → 중도금을 받게 되면 계약 취소 못함(아주 복잡해짐) - 대출금 승계 방법 및 와 각종 수수료 부담자 확인
5. 상가 매매할 때 부가가치세 부과 부분 확인
- 토지: 면세
- 건물: 부가가치세 10%
- 포괄양도양수 계약서 작성: 면제, 매도인에게 세금계산서 발행 환급 가능 → 환급절차 복잡
※ 매도인 폐업신고: 잔금 지불한 달의 말일부터 25일 이내 - 상가 신규 분양: 부가세 환급, 일반 임대사업자 등록한 경우
- 사업포괄양도. 양수 계약: 부과가치세 대상 아님
※ 계약서 작성할 때: 과세사업자로 세무서에 사업자등록
조건
① 사업을 전체적으로 양도 및 양수 (일부 거래 할 수 없음)
② 매도자: 양도일이 포함 된 달의 말일부터 25일이내, 부가가치세 신고납부 및 폐업신고(사업자등록증 원본, 포괄양도양수 계약서를 첨부)
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